Steeds meer Nederlanders beleggen in een vakantiehuis in Duitsland. Dit heeft voor Nederlandse kopers een aantal fiscale consequenties.
Inkomstenbelasting (Einkommensteuer)
Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag Nederland-Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. De Nederlandse koper is door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed beperkt belastingplichtig in Duitsland. Wat betreft inkomstenbelasting zijn de volgende gevallen denkbaar:
Het vakantiehuis is uitsluitend voor eigen gebruik
Wie uitsluitend zelf gebruik maakt van zijn in Duitsland gelegen onroerend goed hoeft geen inkomstenbelasting te betalen. Een vermogensheffing bestaat in Duitsland niet.
Het vakantiehuis wordt verhuurd
Over de inkomsten uit de verhuur van een vakantiehuis moet in beginsel inkomstenbelasting betaald worden. Inzake verhuur zijn de volgende gevallen denkbaar:
Verhuur uitsluitend door de koper zelf
Verhuurt de koper zelf, moet hij tegenover de Duitse Belastingdienst (Finanzamt) aantonen, dat hij zijn vakantiehuis verhuurt met het doel inkomsten te genereren. Een doel inkomsten te genereren bestaat dan, als de koper over een voorspeld tijdsbestek van ca. 30 jaar winst boekt, dus meer inkomsten heeft dan kosten maakt. Is dit niet het geval en maakt de eigenaar van het vakantiehuis uiteindelijk verlies, dan gaat het Finanzamt uit van een hobby, en de eigenaar hoeft dan over de inkomsten geen inkomstenbelasting te betalen. Boekt hij daarentegen winst, moet hij over de inkomsten inkomstenbelasting betalen. Verliezen uit de beginperiode worden verrekend met andere in Duitsland belastingplichtige inkomsten, maar kunnen, mochten er geen verdere inkomsten bestaan, ook onbegrensd met toekomstige belastingplichtige inkomsten verrekend worden.
De heffing van inkomstenbelasting m.b.t. huuropbrengsten geschiedt in Duitsland op kasbasis, d.w.z. alle in een kalenderjaar verkregen inkomsten door verhuur minus alle vooruitbetaalde wervingskosten leiden tot winst of verlies. Als wervingskosten kunnen de hieronder volgende kosten in de belastingheffing worden betrokken:
• Afschrijving op het gebouw (2%)
• Afschrijving op erf/tuin
• Afschrijving op de inventaris
• Hypotheekrente
• Bijkomende kosten (gas, water, stroom, onroerendgoedbelasting)
• Verzekeringen
• Herstel-/renovatiekosten
• Ter zake doende telefoonkosten
• Ter zake doende vervoerskosten
De wervingskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. Wordt het vakantiehuisje niet alleen voor verhuur gebruikt, maar tevens door de eigenaar zelf bewoond en bestaan er tijdens het kalenderjaar periodes van leegstand, wordt er dienovereenkomstig op de wervingskosten als aftrekpost gekort.
Verhuur door de koper met behulp van een vakantieoperator als makelaar
De koper van de vakantiewoning sluit een langdurige huurbemiddelingsovereenkomst met een vakantieoperator af. Inhoud van deze huurbemiddelingsovereenkomst is dat de vakantieoperator op gezag van de koper met verschillende vakantiegasten huurcontracten afsluit en de koper slechts op bepaalde contractueel overeengekomen tijden zelf van het vakantiehuisje gebruik kan maken. Buiten het periodiek vastgelegde eigengebruik is het vakantiehuis voor verhuur beschikbaar. In dit geval veronderstelt het Finanzamt een doel inkomsten te genereren en worden de wervingskosten enkel voor de periode van eigengebruik gekort. Leegstand wordt ingedeeld bij de verhuurperiode.
Onder bepaalde omstandigheden is er wat betreft het Finanzamt geen sprake van huuropbrengsten, maar van bedrijfsmatige inkomsten. De winst hieruit is onderworpen aan de inkomstenbelasting, maar ook aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting voor het geval de winst meer dan € 24.500,00 bedraagt. Het vakantiehuis geldt als bedrijfsvermogen en is bij verkoop onderworpen aan inkomstenbelasting.
Verhuur aan een vakantieoperator
Als de koper van de vakantiewoning een langdurig huurcontract met een vakantieoperator afsluit en deze dienstverlener de vakantiewoning op eigen gezag en op eigen rekening aan vakantiegasten verhuurt, ontvangt de eigenaar inkomsten door verhuur. Uiteraard veronderstelt het Finanzamt hierbij het doel opbrengsten te genereren. Zoals boven vermeld ontstaan inkomsten als er een batig saldo bestaat in de verhouding tussen opbrengsten en wervingskosten.
De vakantiewoning wordt in dit geval bij het privé vermogen gerekend. De verkoop van het onroerend goed is slechts dan onderworpen aan de inkomstenbelasting, wanneer tussen de aankoop en de verkoop van de vakantiewoning minder dan 10 jaar gelegen zijn. De verkoopwinst wordt met Einkommensteuer belast. De verkoopwinst bestaat in dit geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs plus de afschrijving op het onroerend goed. De winst wordt enkel dan belast, als deze hoger is dan € 600,00.
* Dit artikel is op het moment van schrijven actueel, in de toekomst kan dit anders zijn. Sauerland Makler GmbH is niet verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van het artikel. Voor eventuele (vervolg)schade is Sauerland Makler GmbH niet verantwoordelijk.
